業務案内

不動産関連

項目

  • 土地建物の明渡しを巡る問題
  • 借地借家契約をめぐる問題
  • 近隣関係のトラブル(境界紛争等)
  • 建築瑕疵紛争

概略説明

 不動産を賃貸した場合、当初は問題なく経緯していたが、契約が長期に渡ると、賃料家賃の不払いや勝手な増改築等、様々なトラブルが生じる事があります。長期の賃料不払いで賃貸借契約を解除しても借主が退去しなければ、明渡しの問題が生じます。また、借主としても、貸主が自らの都合で賃貸借契約の更新を拒否し、期限付きで明渡しを求められるなど、突然、法的問題に直面する事があります。その他、隣地者が建物を新築したり、売却する際に境界線の問題が突然生じるなど、近隣関係のトラブルも跡を絶ちません。
 当事務所では、不動産に関する法律問題のご相談に広く応じる他、代理人として調停・訴訟に関与し、不動産を巡るトラブル解決のお役に立ちたいと考えております。

よくあるご質問

不動産関連に関するよくあるご質問です。
質問をクリックすると回答が表示されます。

Q.貸家の借主が、長期家賃不払いのまま、家財等を放置したまま居なくなってしまいました。残していった家財等を処分して、建物を新しい借主に貸したいのですが、処分しても構いませんか。
A.残していった家財類の所有権は通常は借主にあると言わざるを得ず、勝手に処分してしまうと後で問題になる可能性があります。建物明渡し及び未払い賃料の支払いを求めるの訴訟を提起し、勝訴明渡判決を得るとともに、その強制執行として動産執行を掛けるのが一般です。
Q.借地に家を建て住んでいましたが、転勤のため家を売る事にしました。地主の承諾は必要ですか。もし承諾してくれなかった場合、どうしたらいいですか。
A.建物の売却自体は、自らの所有権に基づき行なうものですから、地主の承諾は不要です。しかし、借地上の建物を売却する事は、当然に借地権の譲渡を伴いますので、あらかじめ地主の承諾を得ていないと借地契約を解除される可能性があります。よって、現実的には、建物売却に地主の承諾(正確には、借地権譲渡の承諾)は必要です。地主がどうしても承諾をしない場合には、裁判所に承諾に変わる許可を求めて訴えを提起する事になります。
Q.借家に永年住んでいましたが、突然、契約更新できないので出て行って欲しいと言われました。家主が更新しないと言っている以上、出ていかざるを得ないのですか。
A.借家については、2〜3年ごとに契約を更新していくのが通常ですが、更新にあたり貸し主は更新するか否かを自由に決める事はできません。借地借家法により、借主の権利が保護されており、貸主に更新を拒む「正当な事由」がなければ、更新を拒む事はできません。そして、過去の裁判例によれば、この正当事由は容易には認められないようになっています。
Q.隣家との境界線上にブロック塀があり、長年そこを境界線として土地を使ってきたのですが、突然、隣家の売却にあたり計り直したら境界線から1メートルはみ出しているのでブロック塀を壊して欲しいと言われました。
A.隣地所有者との間で長年境界線が定まっていたのに、売却等に伴って突然境界線の紛争が起こる事は珍しくありません。境界線については、公図や境界杭等から総合的に判断していく事になりますが、境界線については例え相手方の主張する通りだとしても、その土地を長年にわたり占有継続してきた事による時効取得を主張できる可能性もあります。
Q.借主が家賃を滞納しているので、契約を解除して、退去を求めたいと思います。契約書には、「賃料の支払いを1か月分でも遅滞した場合は、契約を解除できる」旨の記載があるので、契約書にしたがい賃貸借契約を解除することができるでしょうか?
A.賃貸借契約は、ある程度の期間継続することが予定されている継続的な契約ですので、信頼関係が破壊された場合にのみ、契約を解除することが認められます(これを「信頼関係破壊の法理」といいます。)。賃料1か月の未払いでは、通常は信頼関係が破壊されたとは言えないことから、その事実のみを以て契約を解除することは困難でしょう。一般的に、賃料の未払いが3か月分ほどになっている場合は、信頼関係が破壊されたと評価できるため、契約を解除することが可能と言われています。
Q.建物を所有し貸していますが、この度の震災で、部屋の建具の一部が壊れてしまいました。借主からは直すように言われていますが、私が直さなければならないのでしょうか?
A.賃貸人は、その原因にかかわらず、建物を修繕する義務を負います(賃借人に故意もしくは過失があれば、損害賠償請求が可能です。)。したがって、震災で壊れた場合であっても、賃貸人は建物を修繕しなければなりません。もっとも、修繕をする前提として、修繕が可能でなければなりませんから、例えば、修繕するのに賃料と比較して莫大な費用がかかる場合は、修繕義務を負わないとされる場合があります(このことを「修繕義務の経済的不能」といいます。)。
Q.10年ほど前から、自宅敷地として土地を借りてきましたが、その地代が近隣の土地の地代よりも相当高額なようです。地代を減額するように請求することはできますか?
A.地代については(家賃も同様です。)、租税その他の公課の増減、土地の価格もしくは低下その他の経済事情の変動、近傍類似の土地の地代等との比較で不相当となったときは、将来の地代の増額ないし減額を請求することができます。協議でまとまらない場合は、法的手続によることになりますが、いきなり裁判をすることはできず、調停を申し立てなければなりません。また、減額請求した場合も、基準となるのはあくまで合意による現在の地代であり、客観的な地代相当額にいきなり減額が認められることはあまりありません。
Q.築40年の建物を貸していますが、相当老朽化しているので、取り壊したいと考えています。借主に退去を求めたところ、応じてくれません。どうすればいいでしょうか?
A.退去を求めるには契約を終了させる必要があり、契約期間満了時の更新拒絶もしくは契約期間の定めがない場合は解約の申し入れをすることが考えられます。いずれも、当然に退去が認められるものではなく、貸主側に契約を終了させる「正当事由」が必要となりますが、建物の老朽化は正当事由を判断する一つの要素とはなります。倒壊の危険があるなど、老朽化が激しい場合は、正当事由が肯定されやすいと言えますが、一方で、賃借人の事情も考慮しなければなりませんので、実際には、立退料の提供が必要となることが多いでしょう。
Q.マンションを退去した際に、貸主から、原状回復費用として相当高額な費用がかかったため、敷金では足りないと言われました。請求された金額のとおりに支払わなければならないのでしょうか?
A.賃借人は、明け渡しの際、建物を原状に復して賃貸人に返還しなければなりません(「原状回復義務」といいます。)。もっとも、物件の損耗は賃貸借契約上当然に予定されているものですから、特約のない限り、原状回復義務には通常損耗に係るものは含まれません。そこで、高額の原状回復費用を請求された場合は、その費用の内訳をチェックすべきでしょう。
Q.かなり前に、友人を借主とする建物賃貸借契約の保証人となりました。その後、何度か契約が更新されていたようですが、更新に際しては特に保証人として署名・押印等はしていません。保証人となったことも忘れていましたが、先日、突然貸主から10か月分の未払い賃料の請求を受けました。支払わなければならないのでしょうか?
A.建物賃貸借契約は、契約が更新されることが通常ですから、保証人もそのようなことを見越して保証契約を締結していると言えます。したがって、原則として、保証人は、更新後の契約についても責任を負わなければなりません。もっとも、著しく長期間にわたる家賃の滞納を放っておいたような場合は、信義則に反するとして、保証責任を負いません。また、一定の要件のもと、保証契約を解約できる場合もあります。
Q.建物賃貸借契約期間満了の6か月前に、貸主から、あと6月で契約が終了する旨の通知を受けました。契約書を見直したところ、定期建物賃貸借との記載がありましたが、更新はできないのでしょうか。
A.定期建物賃貸借とは、期間の定めがあり、かつ、更新がない賃貸借契約のことです。定期建物賃貸借契約は、書面でしなければならず、さらに、更新がないことについて書面を交付して説明しなければなりません。また、契約終了に当たっては、期間満了の1年前から6か月前にその旨の通知をする必要があります。上記の質問では、全ての要件を満たしていると考えらえますので、更新はできません。ただ、新たな契約締結の申込みをすることはでき、貸主がそれに応じれば事実上更新したのと同じことになりますが、法律上、貸主には、応じる義務はありません。
Q.家を貸していましたが、借主が賃料の支払いを半年以上しないので、契約を解除しました。退去するようもとめましたが、出て行ってくれません。どうしたらいいでしょうか。裁判所にお願いすれば、明渡しをしてくれるのでしょうか。
A.半年以上にわたり賃料の支払いを遅滞している場合、契約の解除は有効です。したがって、借主にはもはや居住する権利はありません。
しかし、退去を求めても借主が応じない場合、すぐに裁判所に対し、退去の強制執行を求めることはできません。裁判所に解約の解除と明渡を求める訴え(裁判)を提起し、勝訴判決を得て、強制執行してもらう必要があります。執行にあたっては執行費用(数十万円となることが多いです。)を裁判所に予納しなければなりません。もちろん、この費用も相手方に請求することができますが、現実には、貸主の負担になってしまうことが多いと言えます。
Q.震災で貸家が大規模半壊の被害をうけました。借主から、突然、大規模半壊で使用に制限があるので、家賃を半額に減額してほしいと言ってきました。減額はやむを得ないとしても半額までは難しいと回答したのですが、翌月から半額しか振り込んでこなくなりました。どうしたらよいでしょうか。
A.賃料は使用収益の対価ですから、震災により建物の一部が損壊し、使用収益出来ない部分が発生した場合、借主は賃料の減額請求をすることができます。しかし、一方的に減額請求をしても、借主の請求する減額幅が貸主の同意なく認められるわけではありません。貸主の同意が得られない場合は、借主は、減額を求めて裁判(借家非訟)を起こす必要があります。なお、減額額が裁判で決まるまでは、借主は、従前の賃料を支払う義務を負います。これを怠れば、賃料不払いを理由として解除されるリスクもありますので注意が必要です。
Q.建物を建てる目的で更地の土地を購入したところ、土地の一部に建築制限があり、予定していた建物が建てられないことが分かりました。契約を解除して、代金を返してもらうことができますか。売り主もその制限を知らなかった場合はどうでしょうか。
A.このような場合、通常は「契約した目的を達することができない場合」にあたることが多いと思いますので、土地の売買契約を解除することができます(民法570条)。よって、代金の全額返還を求めることができます。そこまでにはあたらないとしても、売り主に対して損害賠償請求をすることができます。なお、このような請求は、たとえ売り主がその制限を知らなかったとしても可能です。
Q.借主が長期間家賃を不払いなので、契約を解除して明渡を求めるとともに、未払い賃料の請求を借主本人と保証人に対して請求しました。すると、保証人が保証をした覚えはない(勝手に借主に名前を使われた)として支払いを拒んできました。確かに、契約時に、直接保証人と会い、記載してもらったわけではないのですが、借主を信用していました。このような場合、保証人に対する請求は出来ないのでしょうか。
A.賃貸借契約書の保証人欄に、保証人の印鑑が押印されている場合には、基本的に保証人に責任を追及できると考えらえます。なぜなら、このような場合、押印は、保証人が押したものと推認され、結局、保証人の有効な保証意思が推認されてしまいますので、保証人は、単に保証した覚えはないと言うだけでは足りず、印鑑が盗まれたり偽造された事実を立証しなければならないからです。反対に、印鑑が押されておらず、単に署名があるだけの場合は、貸主の側で、確かに保証人が署名したことを立証する必要があります。
Q.建物の建築を工務店に依頼し、代金も支払いましたが、完成した建物には、2階の窓や1階の階段部分の仕様に、設計図から想定していたものと違う部分があります。やり直しを求めることは出来るでしょうか。
A.設計図と実際の建物とでどれほどの違いがあれば債務不履行として施工した工務店にやり直しや損害賠償を請求できるかは難しい問題です。設計図には、かなり詳細なものでも、細かい部分は描かれていないことが多く、債務不履行か否かは、社会通念上当該設計図から想定されるものを逸脱しているか否かで判断されることになります。単に、自分が考えていたのとは違うと言っても、それだけでやり直しを全て求めることができるわけではありません。
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