相続が発生したとき、土地の名義変更は意識していても、
「建物分の相続登記は必要なのか？」と迷う方は少なくありません。
不動産は土地と建物で登記が別になっているケースが多く、
建物の名義を変更しないまま放置すると、売却や活用ができなくなるおそれがあります。
さらに近年は相続登記の義務化により、
手続きを怠ると過料の対象となる可能性もあるため注意が必要です。
この記事では、建物分の相続登記とは何か、土地との違いや手続きの流れ、
必要書類について解説します。
相続登記とは何か？建物の相続で必要な手続きを解説
親が亡くなって実家を相続することになったとき、
「登記ってどうすればいいの？」「放置したらどうなる？」と
不安になる方は少なくありません。
相続登記とは、亡くなった人から相続人へ不動産の名義を書き換える法的な手続きのことで、
2024年4月から法律で義務化されました。
ここでは、相続登記の概要と義務化の内容、放置した場合のリスクについて説明します。
相続登記の基本的な仕組み
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、
その不動産の名義を相続人へ変更する不動産登記の手続きです。
例えば、父親が所有していた一戸建ての家を子どもが相続した場合、
法務局に申請して登記簿上の名義を書き換えることで、正式に相続人の名義となります。
この手続きは単なる形式ではなく、
不動産を相続した人が第三者に対して所有権を主張するためにも重要です。
相続登記をしないまま放置していると、売却や担保設定ができないだけでなく、
後の相続で権利関係が複雑になるおそれがあります。
- 書類の取得
被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本等を集め、誰が相続人であるかを証明します。 - 遺産分割
相続人が複数いる場合は遺産分割協議を行い、
不動産を誰が取得するか決めて遺産分割協議書を作成します。 - 遺言書の確認
遺言書がある場合は原則としてその内容に従って登記を進めますが、
内容によっては協議が必要になることもあります。 - 法務局への申請
必要書類を揃え、不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請します。 - 審査と名義変更完了
登記官の審査後、問題がなければ数週間〜1か月程度で名義変更が完了します。 - 登録免許税の支払い
申請時には登録免許税がかかり、原則として固定資産評価額の0.4％が目安です
（例：評価額1,000万円なら約4万円）。
手続きはご自身で行うことも可能ですが、
相続人が複数いる場合や書類が複雑な場合には、
法務局へ何度も補正に行く必要が生じることもあります。
そのため、司法書士に依頼する方も多くいらっしゃいます。
司法書士報酬は事案によって異なります。
数万円から10万円以上になるケースもありますが
手間や時間を考慮して専門家に相談するのも現実的な選択肢といえます。
2024年4月から始まった相続登記の義務化と10万円以下の過料
2024年4月1日から、相続登記は法律上の義務となりました。
これは、相続登記がされないまま放置された結果、
所有者不明の土地や建物が全国で増え続けたことが背景となっています。
誰が所有者か分からなくなることで、
公共事業の妨げや空き家問題の深刻化につながる事例が多く発生していました。
この義務化により、
不動産を相続などによって取得したことを知った日から3年以内に
相続登記を申請しなければなりません。
例えば、父親が2024年5月に亡くなり、あなたが不動産を相続したことを知った場合には、
原則として2027年5月までに登記を行う必要があります。
この期限を守らず、正当な理由なく放置していると、
10万円以下の過料（行政上のペナルティ）が科される可能性があります。
過料は刑事罰ではないため前科が付くものではありませんが、
法務局からの催告を受けても申請をしない場合には、
最終的に裁判所の判断により過料が決定されることがあります。
「忙しくて手が回らなかった」「後回しにしていた」といった理由は、
正当な理由として認められにくいため注意が必要です。
ただし、相続人間で遺産分割協議がまとまらない場合や、
調停・訴訟が継続している場合など、やむを得ない事情があるときには、
正当な理由があるものとして過料の対象外となる可能性があります。
そのような場合には、相続人申告登記という制度を利用し、
ひとまず相続人であることを法務局に申告しておく方法もあります。
正式な分割が未了でも申告できるため、義務を果たす手段として有効です。
また、この義務化は2024年4月以前に発生した相続についても対象となります。
例えば、2020年に相続が発生して登記をしていなかった場合でも、
施行日である2024年4月1日から3年以内、
つまり2027年3月31日までに登記を行う必要があります。
「昔の相続だから関係ない」と思わず、早めに登記状況を確認することが大切です。
放置するリスク｜売却や担保設定ができない理由
相続登記をしないまま放置すると、過料のリスクだけでなく、
実生活でも大きな不便や経済的損失につながる可能性があります。
主なリスクは次の通りです。
1. 不動産の売却が実務上できなくなる
相続登記が未了の不動産は、名義が被相続人のまま残っているため、
通常そのままでは売却手続きを進めることができません。
不動産を売却するには、売主が登記簿上の所有者であることが前提となります。
そのため相続登記をしていなければ、買主や不動産業者も取引に応じず、
現金化したい場面でもすぐに動けないことになります。
2. 担保設定ができず融資を受けにくい
相続登記がされていない不動産は、
- 住宅ローン
- 事業資金の融資
などで担保として利用することが困難です。
金融機関は担保設定の際に「所有者が誰か」を重視するため、
登記名義が故人のままだと担保として認められないのが一般的です。
3. 時間が経つほど相続関係が複雑化する
登記を放置すると、相続人が次の世代へ増えていくことで権利関係が複雑になります。
例えば、
- 父の相続登記をしないまま長男も死亡
- 長男の配偶者や子が新たに相続人に加わる
といった形で関係者が増え、遺産分割協議が困難になるケースも珍しくありません。
連絡が取れない相続人が出ると、手続きが大幅に進まなくなる可能性もあります。
4. 他の相続人が持分を第三者に売却する可能性
相続人が複数いる場合、不動産は共有状態になることがあります。
共有者は原則として、自分の持分だけなら第三者に売却できるため、
登記を放置している間に他の相続人が持分を売却してしまうリスクがあります。
その結果、見知らぬ第三者が共有者になる、
不動産の処分や利用が自由にできなくなるといった問題が生じる可能性があります。
このように相続登記をしないまま放置すると、
- 売買できない
- 融資に使えない
- 相続人が増えて話し合いが困難になる
- 第三者が共有者になる可能性がある
など、実生活の柔軟性や資産管理に大きな支障が出ます。
「いずれやればいい」と先延ばしにするほど負担は増えるため、
できるだけ早めに対策をとることが重要です。
相続登記の手続きの違い｜土地と建物の場合
相続が発生した際、不動産の名義変更として必要になるのが相続登記です。
不動産は「土地」と「建物」で登記が別々に管理されているため、
相続登記もそれぞれについて行う必要があります。
土地だけ登記を済ませたつもりでも、
建物の名義が被相続人のまま放置されているケースは少なくありません。
土地の相続登記の特徴
土地の場合は、登記簿上の以下の情報を確認して名義変更を行います。
- 地番
- 面積
- 所在地
土地は必ず登記されているため、基本的には相続登記のみで手続きが進みます。
建物の相続登記の特徴
建物の場合は、土地とは異なる情報を基に申請します。
- 家屋番号
- 構造（木造・鉄筋など）
- 床面積
特に注意したいのは、古い住宅では「未登記建物」となっていることがあり、
その場合は相続登記の前に「建物表題登記」が必要になるケースもあります。
費用面での違い
土地と建物はそれぞれ評価額が別に算出されるため、
登録免許税も土地分＋建物分の両方がかかります。
放置すると困る場面
土地・建物のどちらか一方でも登記が未了だと、
- 不動産の売却
- 担保設定（融資）
- 将来の相続手続き
がスムーズに進まない可能性があります。
近年は相続登記が義務化され、放置すると過料の対象になる場合もあるため、
不動産を相続した際は土地だけでなく建物も含めて登記状況を確認し、
早めに手続きを進めることが重要です。
建物の相続登記の全体の流れ
親が亡くなって建物を相続することになったとき、専門家に依頼すれば安心ですが、
「費用を抑えたい」「自分でやってみたい」という方も
いらっしゃるかもしれません。
建物の相続登記をご自身で行う場合、大きく分けて4つのステップで進めていきます。
一見複雑に思えるかもしれませんが、一つひとつ順を追っていけば、
専門知識がなくても対応できる内容です。
ここでは、相続人の確定から法務局への申請完了まで、
実際にどのような作業が必要なのか、
どんな点に注意すべきか解説します。
手続き期間の目安とスケジュール
相続登記をご自身で行う場合、かかる期間はケースによって異なりますが、
一般的には 1〜3か月程度 を見込んでおくと安心です。
手続きの流れと期間の目安は以下の通りです。
① 書類収集（2週間〜1か月程度）
まず必要になるのが戸籍関係書類の取得です。
- 被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡まで）
- 相続人の戸籍謄本・住民票 など
転籍が多い場合や本籍地が遠方の場合は時間がかかることがあります。
② 遺産分割協議（数日〜1か月以上）
相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するか話し合います。
- 相続人全員で協議
- 遺産分割協議書の作成
遠方の相続人がいたり意見が割れると、長期化することもあります。
③ 登記申請書の作成（数日〜1週間程度）
必要書類が揃ったら、法務局へ提出する申請書を作成します。
- 記載方法を調べる
- 法務局に事前相談する
慣れていない場合は余裕を持つと安心です。
④ 法務局へ申請・審査（1〜4週間程度）
申請後、登記官が内容を審査し、問題がなければ名義変更が完了します。
- 通常：1〜2週間程度
- 混雑時：3〜4週間かかる場合もあり
完了予定日は申請時に確認できます。
全体の目安
すべて合計すると、
- スムーズな場合：1〜2か月程度
- 状況によって：2〜3か月以上
かかることもあります。
ステップ1：必要書類の収集
相続登記を進めるには、さまざまな公的書類を集める必要があります。
書類収集は、ご自身で手続きを行う場合に最も時間と手間がかかりやすい部分です。
主に必要となる書類は以下の通りです。
① 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本
まず必要となるのが、被相続人の戸籍謄本です。
出生から死亡までの連続した戸籍をすべて揃える必要があり、
転籍が多い場合は複数の市区町村に請求が必要です。
郵送請求も可能ですが、取得に時間がかかることがあります
② 相続人全員の戸籍謄本・住民票
次に、相続人全員の戸籍謄本などを用意します。
この書類は、相続関係を証明するために必要で、
遺産分割協議書に記載された人物が相続人であることを示します。
③ 遺産分割協議書がある場合の印鑑証明書
遺産分割協議によって相続登記を行う場合は、
協議書に実印を押した相続人全員の印鑑証明書を求められるのが一般的です。
名義人になる人だけではない点に注意が必要です。
④ 固定資産評価証明書
登録免許税を計算するために、固定資産評価証明書を取得します。
土地・建物それぞれについて必要で、不動産所在地の市区町村で発行されます。
登録免許税は原則として評価額の0.4％です。
例：評価額1,000万円の場合 → 約4万円
⑤ 遺言書がある場合
遺言がある場合は、その種類によって必要書類が異なります。
- 公正証書遺言：検認不要、そのまま使用可能
- 自筆証書遺言：原則として家庭裁判所の検認が必要
（ただし法務局保管制度を利用している場合は検認不要）
⑥ 書類取得時の注意点
「発行から3か月以内」などの期限は法律で一律に決まっているわけではありません。
ただし、法務局の運用上、最新のものを求められることが多いため早めの準備が安心です。
必要書類や様式は、それぞれの登記の事例によって異なるため、
事前に法務局で確認することをおすすめします。
相続登記は書類さえ揃えば進めやすくなります。
早めに準備を始めることで、手続き全体もスムーズになります。
ステップ2：相続人の確定と遺産分割協議
相続登記を進める前に、まず「誰が相続人なのか」を法律上正確に確定する必要があります。
単に「家族だから分かっている」という感覚では足りず、
戸籍によって法定相続人を証明しなければなりません。
具体的には、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、
- 配偶者
- 子ども
- 場合によっては親や兄弟姉妹
など、誰が相続人にあたるのかを確認します。
例えば、過去に離婚歴があり前の配偶者との間に子どもがいる場合、
その子も相続人になります。
また、養子縁組がある場合や、相続人がすでに亡くなっている場合の代襲相続なども、
戸籍を丁寧にたどらなければ見落とす可能性があります。
相続人が確定したら、次に「誰が建物を取得するか」を決める遺産分割協議を行います。
法律上は法定相続分が定められていますが、相続人全員の合意があれば、
- 特定の相続人が建物を相続する
- 不動産を売却して現金で分ける
などの形で分け方を決めることが可能です。
ただし、遺留分など他の相続人の権利に配慮が必要となる場合もあります。
協議がまとまったら、相続人全員が署名し、実印を押印した遺産分割協議書を作成します。
この書類は相続登記の申請で重要な添付書類となるため、内容に不備がないよう注意が必要です。
例えば、
- 不動産の表示が登記簿と一致していない
- 相続人の署名・押印が欠けている
といった場合には、補正を求められたり、登記が受理されない可能性があります。
また、協議がまとまらない場合や、連絡が取れない相続人がいる場合は手続きが進められません。
その場合には、家庭裁判所で遺産分割調停を行う必要が生じることもあります。
相続人の確定と協議は相続登記の土台となる重要なものですので、
状況が複雑な場合は早めに専門家へ相談することを検討しましょう。
ステップ3：登記申請書の作成
必要書類が揃い、相続人が確定したら、次は登記申請書を作成します。
登記申請書は法務局に提出する書類で、
建物の所有権が遺産相続により誰から誰へ移るのかを記載します。
登記申請書には、法務局が公表しているひな形や記載例があり、
それを参考に作成することができます。
ただし、相続の形態（遺産分割・法定相続・遺言など）によって記載内容が異なる場合があるため、
ご自身のケースに合ったひな形を選ぶことが重要です。
申請書に記載する主な項目は次のとおりです。
- 登記の目的（例：所有権移転）
- 登記の原因（例：令和○年○月○日 相続）
- 権利者（相続人：新しい所有者の氏名・住所）
- 義務者（被相続人：亡くなった方）
- 添付書類の一覧
- 登録免許税の金額
- 不動産の表示（所在・家屋番号・種類・構造・床面積など）
このうち「不動産の表示」は、登記事項証明書（登記簿謄本）に記載されているとおり、
正確に転記することが重要です。
記載が不正確な場合は、法務局から補正（修正）を求められることがあります。
また、登録免許税は収入印紙で納付します。
固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税納税通知書に記載されています。
金額は固定資産評価証明書の評価額をもとに計算し、原則として次の式で算出します。
- 固定資産評価額 × 0.4％（100円未満切り捨て）
登録免許税の算定に誤りがある場合も、通常は補正や追納の案内がされることが多いですが、
手続きをスムーズに進めるためにも事前に正確に計算しておくと安心です。
申請書の作成は手書きでもパソコンでも可能です。
誤字や記載漏れがないよう慎重に確認し、
訂正が多くならないよう清書した状態で提出するほうが手続きはスムーズです。
記載方法に不安がある場合は、事前に法務局の窓口や電話相談で確認することもできます。
ただし、法務局は個別案件の内容の妥当性を判断したり、
書類一式を事前に審査したりはできないため、
一般的な書き方の案内を受けるものと理解しておくとよいでしょう。
ステップ4：法務局への申請と完了
登記申請書と添付書類がすべて揃ったら、いよいよ法務局へ申請します。
申請方法は次の3通りです。
- 窓口への持参
- 郵送申請
- オンライン申請
初めての方は、窓口での申請すると安心でしょう。
窓口申請の場合の注意点
窓口で申請する場合、法務局の職員が形式的な不備を指摘してくれることがあります。
例えば、
- 添付書類の不足
- 日付や記載漏れ
といった明らかなミスがあれば案内されることもあります。
ただし、法務局が内容の正確性まで保証するわけではないため、事前の準備が重要です。
申請後の流れ
申請が受理されると、受領証が交付されます。受領証には、
- 受付番号
- 完了予定日
が記載されており、登記完了を確認する際に必要になります。
登記完了までの期間は法務局の混雑状況にもよりますが、
通常は1〜2週間程度、場合によってはもう少しかかることもあります。
補正（修正）を求められる場合
申請内容に不備がある場合、法務局から電話や書面で補正の連絡が入ります。
指定期限内に修正や追加書類を提出しないと、
- 申請が却下される
- または取下げ扱いとなる可能性
があります。
例えば、遺産分割協議書の押印と印鑑証明書の印影が一致しない場合などは、
状況に応じて書類の修正や再作成が必要になることがあります。
登記完了後に交付される書類
登記が完了すると、登記識別情報通知が発行されます。
これは従来の「権利証」に代わる重要な情報であり、
将来不動産を売却したり担保に入れたりする際に必要になります。
登記識別情報は再発行できないため、厳重に保管することが大切です。
名義変更の確認
登記完了後は、登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、
- 名義が正しく変更されているか
- 記載内容に誤りがないか
を確認しましょう。
万が一誤りがあれば、早めに法務局へ相談して訂正手続きを取ることが重要です。
ご自身で相続登記を進めることは決して不可能ではありませんが、
書類の不備や記載ミスがあると、やり直しや補正に時間がかかってしまうかもしれません。
遺産分割がなかなか進まない場合や、そうでなくても途中で不安を感じたり、
スケジュールが厳しいと感じたりした場合は、
弁護士や司法書士などの専門家へ相談することをおすすめします。
また、相続税など税金に関わる内容については、税理士の専門的な知識が欠かせません。
確実に手続きを進めるためにも、専門家に依頼すれば、他の士業との連携も含め、
書類の取得から申請まで一括して任せられることがメリットです。
手続きの失敗を避けるための注意点と対処法
相続登記をご自身で進めることは十分可能です。
実際に、多くの方が書類を整え、関係機関とやり取りを重ねながら手続を完了させています。
ただし、スムーズに進めるためには「どこでつまずきやすいか」を事前に知っておくことが重要です。
自分で手続きする際の5つの注意点
① 提出先の管轄法務局を事前に確認する
相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。
住所地の法務局ではない点に注意が必要です。
管轄を間違えると受付ができず、差し戻しや案内が必要になるため、
事前に法務局のサイトや電話で確認しておくと安心です。
② 法務局の記載例を参考に作成する
申請書には決まった記載事項がありますが、インターネット上には古い記載例も存在します。
そのため、法務局が公表している記載例・ひな形を参考に作成すると、手戻りを防ぎやすくなります。
③ 記入内容を正確に区別する
申請書では、
- 被相続人（亡くなった方）
- 相続人（取得する人）
の情報を正しく書き分ける必要があります。
また、登録免許税の計算に用いる評価額は、
固定資産評価証明書に記載された評価額を基準にするため、数字の取り違えにも注意が必要です。
④ 添付書類の漏れは補正（修正）の原因になる
提出すべき書類は複数あります。
- 戸籍謄本
- 住民票
- 遺産分割協議書
- 固定資産評価証明書 など
漏れがある場合、法務局から補正（追加提出）を求められ、
完了まで時間が延びることがあります。チェックリストを作って準備すると安心です。
⑤ 期限を正しく理解しておく
相続登記は2024年4月から義務化されており、
不動産を相続により取得したことを知った日から3年以内
に申請する必要があります。
期限を過ぎても登記自体が無効になるわけではありませんが、
正当な理由なく放置すると過料（10万円以下）の対象となる可能性があります。
早めにスケジュールを立てて進めることが大切です。
また、ご自身での対応が難しいと感じる時は、
その時点で無理せず専門家にご相談されることをおすすめします。
まとめ
相続が発生したとき、不動産の名義変更として必要になるのが相続登記です。
特に注意したいのが「建物分の相続登記」で、土地だけ名義変更したつもりでも、
建物の登記が被相続人のまま残っているケースは少なくありません。
不動産は土地と建物で登記が別々に管理されているため、
建物も相続した場合には別途手続きが必要です。
建物分の相続登記とは、亡くなった方が所有していた住宅や店舗などの建物について、
相続人の名義へ変更する手続きです。
名義変更をしないまま放置すると、
将来的に売却や担保設定ができなくなるほか、
相続人が増えて権利関係が複雑になるリスクもあります。
手続きの流れとしては、
まず被相続人の戸籍謄本などを集めて相続人を確定し、
相続人が複数いる場合は遺産分割協議を行います。
そのうえで登記申請書を作成し、建物の所在地を管轄する法務局へ申請します。
申請には登録免許税がかかり、固定資産評価額の0.4％が原則です。
また古い住宅では建物が未登記となっている場合もあり、
その場合は相続登記の前に「建物表題登記」が必要になることもあります。
さらに2024年4月から相続登記は義務化されているため、
取得を知った日から3年以内に申請することが求められます。
不動産を相続した際は、土地だけでなく建物の登記状況も確認し、
早めに手続きを進めることが重要です。
